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何江波广发资产管理探索商业地产多元化融资方式

目前  ,城市发展已从增量经营转向存量经营  ,“城市更新”已成为解决城市扩张受限、城市住房和设施破旧、环境落后、提高城市效率、带动城市经济发展和转型的主要动力 。在这个过程中  ,有什么新要求、新机遇和新挑战  ?如何体现停车运营和资产管理的价值  ?10月25日  ,由金融业赞助、阳光海天停车产业集团特别支持的金融价值沙龙(Financial Value Salon)以“城市更新:激活面向未来的价值城市”为主题  ,邀请生产、教育、研究和资本各界代表来广州寻找城市更新的新可能性 。

CGB证券结构财务部副总经理何江波参加了此次活动 ,并从金融机构的角度对商业地产和停车资产证券化发表了自己的专业意见  。何江波表示  ,典型的城市更新项目分为三个阶段:土地级别开发、招标拍卖和二次开发  。商业地产仍然需要持续经营 。金融机构注重风险与收益的平衡  。随着更新改造不断达到里程碑  ,项目风险将降低  ,土地价值将不断释放 ,企业融资能力将逐步提高  。然而  ,在初始阶段 ,企业很难获得融资 。根据不同金融机构的风险偏好  ,证券公司、银行和私募股权基金将在不同阶段进行融资  。

图为:广东发展银行证券结构财务部副总经理何江波  ,“证券经纪人的资产管理为商业地产、停车资产、城市更新等相关项目提供灵活多样的融资方式  ,包括传统资产证券化(含CMBS)、房地产投资信托基金(REITs)和非标准融资等 。 同时 ,我们也在探索与银行、私募股权等机构的合作模式  ,如M&A贷款+CMBS/房地产投资信托基金模式、M&A基金+CMBS/房地产投资信托基金模式、非标准债权(资产管理计划)+私人银行销售、住宅房地产基金等 ”何江波终于说道

他认为  ,虽然国内商业地产增长迅速  ,甚至在许多地方空购买率相对较高  ,租金回报率相对较低  ,但从长远来看  ,没有必要过于悲观  。另一方面  ,近年来 ,黑石、KKR等国际知名资产管理公司纷纷成立大型房地产基金  。筹资规模不断达到新的高度 ,反映出经济发展到一定阶段后  ,随着无风险利率的下降  ,房地产的价值和回报率相对具有吸引力  。这些国际知名的资产管理机构也对中国北方、上海、广州和深圳等核心城市的商业地产表现出了“买买买”的节奏  。”何江波表示  ,虽然国内商业地产的整体发展相对较快 ,但还没有进入增量炒股阶段  。证券化的比例仍然很低 。然而 ,从CMBS和过去三年发行的类似房地产投资信托基金的规模来看  ,它呈现出快速增长的趋势  。投资者的认同度越来越高  ,未来商业地产证券化将会越来越多 。与此同时 ,公募房地产信托投资基金(REITs)的试点也在进行中  ,我们可以感觉到监管机构比以往任何时候都更有决心推动公募REITs落地  。

何江波表示 ,资产证券化的起源是标准化的资产支持融资 ,能够保持长期稳定现金流的项目应该得到投资者的认可  。然而  ,从中国的实际操作来看  ,虽然目前资产证券化的规模已经超过3万亿元  ,但大部分仍遵循“资产+信用”的建设理念  ,更加注重发行人的实力  。因此  ,对于商业地产融资而言 ,即使地产本身质量很高  ,如果委托人实力较弱  ,也需要制定更多的内外信用增级措施  ,以获得投资者的认可  。

何江波进一步谈到停车资产证券化问题  。他表示  ,由于投资回报率低、投资周期长等因素  ,目前市场上停车场发行的资产支持证券数量很少 ,已经发行的项目主要是具有公私合作背景或增强信任主体强的项目  。停车场作为一种特殊的商业财产 ,也有一定的社会效益 ,特别是在商业不发达的三、四线城市  ,政府有一定的权力通过公私合作来支持 ,从而通过“使用费+可行性缺口补贴”创造稳定、可预测的现金流  ,可以提高发行成功率  。

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